Nemovitosti v roce 2026 dále zdražují. V Praze se přitom začalo stavět výrazně víc bytů, na pokrytí dlouhodobě vysoké poptávky to ale stále nestačí. Rozdílně se vyvíjejí také nájmy v jednotlivých lokalitách, zatímco hypoteční trh v létě zvolnil a průměrná sazba vzrostla na 5 %. Co z aktuálních dat plyne pro kupující a investory? A vyplatí se s nákupem čekat? Článek vychází z dat zveřejněných do konce září 2026.
Vývoj cen nemovitostí zůstává i nadále růstový, tempo zdražování ale mírně zpomalilo. Podle posledních dat ČBA Monitoru byly nemovitosti v celé ČR ve 2. čtvrtletí meziročně dražší o 8,6 %, přitom v 1. čtvrtletí jejich ceny rostly o 10 %. Zpomalení podle ČBA způsobily hlavně nové byty v Praze – mezičtvrtletně zlevnily o 0,6 % a jejich meziroční růst zpomalil z 10 % na 3,5 %. Starší byty naopak dál zdražují zhruba o 10 % ročně.
V Praze dosáhla podle nejnovějšího Deloitte Real Indexu průměrná cena za metr čtvereční 153 100 Kč, což představovalo růst o 2,4 % oproti předchozímu období. Rozdíly mezi jednotlivými částmi Prahy zůstávají výrazné. Nejvyšší průměrná realizovaná cena byla v Praze 1, kde dosáhla 216 700 Kč za metr čtvereční, zatímco nejrychleji ceny rostly v Praze 2, a to o 9 procent na 199 900 Kč za metr čtvereční.
Jedním z témat letošního roku je rostoucí počet bytů. Vývoj bytové výstavby však ukazuje, že nabídka reaguje na situaci na trhu postupně. Dle dat ČSÚ byla ve 2. čtvrtletí 2026 v Praze zahájena výstavba 2 788 bytů, což představuje meziroční nárůst o 59,2 %. Dokončeno pak bylo 1 240 bytů, což znamená meziroční růst o 64,5 %.
Podle Zdeňka Jemelíka, realitního makléře naší společnosti Luxent – Exclusive Properties, však tento nárůst zatím nepředstavuje zásadní změnu poměru mezi nabídkou a poptávkou: „Nárůst většího množství nových bytů v Praze registrujeme, z velké části je ale dán tím, že na trh až letos vstoupily jednotky z developerských projektů připravovaných řadu let. Ani tento přírůstek však nestačí na pokrytí dlouhodobé poptávky a hlavní město se i nadále bude potýkat s akutním nedostatkem bytů.“
Současný růst nabídky zároveň podle Jemelíka nemusí znamenat změnu cenového trendu: „Neočekáváme proto, že by současný růst nabídky měl významnější dopad na ceny nemovitostí. Spíše může dojít ke zpomalení meziročního růstu cen, který byl za poslední rok enormní. O poklesu cen bytů v Praze ale rozhodně nelze hovořit.“
Mezi přípravou projektu, jeho povolením, výstavbou a dokončením navíc často uplynou roky. Aktuální růst počtu zahájených či dokončených bytů proto nelze automaticky chápat jako rychlé rozšíření nabídky na trhu.
Budoucí nabídku bydlení může pozitivně ovlivnit novela stavebního zákona, jejímž cílem je mimo jiné zjednodušit a zpřehlednit povolovací procesy. Staví mimo jiné na principu „1 úřad – 1 řízení – 1 razítko“ a má omezit roztříštěnost jednotlivých postupů.
Její případný dopad na nabídku nových bytů se však nemůže projevit okamžitě. I pokud se podaří zkrátit přípravu a povolování projektů, samotná realizace nových bytových domů potrvá další roky. Změna pravidel tak může postupně vytvořit podmínky pro rychlejší výstavbu, nikoli ale krátkodobě zvýšit počet dostupných bytů na trhu.
Pro dlouhodobý rozvoj Prahy je důležitý také Metropolitní plán. Ten určuje, jak se může město v jednotlivých územích rozvíjet, a nastavuje rámec například pro budoucí bydlení, občanskou vybavenost, veřejná prostranství nebo dopravní infrastrukturu. Zastupitelstvo hlavního města Prahy jej schválilo a od 1. září 2026 je účinný. Pro nabídku bydlení je důležitý především tím, že vytváří dlouhodobý rámec pro to, kde a jak může Praha dále růst.
I vývoj financování zůstává pro realitní trh zásadní. Dle údajů ČBA Hypomonitoru za srpen 2026 vzrostla průměrná realizovaná sazba u nových hypoték na 5 % z červencových 4,9 %. Před rokem přitom byla 4,52 %. Banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky bez refinancování v objemu 26,8 miliardy korun. Průměrná nová hypotéka činila zhruba 4,6 milionu korun. Od začátku roku tak jejich objem dosáhl 273,4 miliardy korun, což je o 68 miliard více než ve stejném období předchozího roku.
Současně hypoteční trh v srpnu zvolnil. Objem nových hypoték byl oproti červenci nižší o 13 %. Podle ČBA nejde o sezonní výkyv, ale může jít mimo jiné o korekci po předchozím předzásobení před dubnovým zpřísněním podmínek pro investiční hypotéky a o reakci na růst tržních úrokových sazeb.
Rozdílný vývoj je patrný na trhu nájemního bydlení. Dle analýzy Deloitte Rent Index vzrostlo průměrné nabídkové nájemné v ČR ve 2. čtvrtletí 2026 mezičtvrtletně o 1,2 % na 343 Kč za metr čtvereční. Nejvyšší průměrné nájemné z krajských měst vykázalo Brno s 390 Kč za metr čtvereční, přestože zlevnilo o 1,5 %, zatímco nejnižší hodnoty dosáhlo Ústí nad Labem s 221 Kč. Celorepublikový růst táhla jen část měst: nejvíc Pardubice (+3,3 %), dále Ostrava, Olomouc a Středočeský kraj. Ve většině krajských měst nájmy naopak klesly.
Průměrné nájemné v Praze ve 2. čtvrtletí mezičtvrtletně kleslo o 0,9 % na 462 Kč za metr čtvereční. Nejvyšší bylo v Praze 7 (493 Kč za metr čtvereční), nejrychleji rostlo v Praze 9, a to o 3,8 % na 468 Kč. Nejvýraznější pokles zaznamenala Praha 1, kde nájemné kleslo o 3 % na 490 Kč za metr čtvereční.
Celorepublikový růst nájemného tak zakrývá značné rozdíly mezi jednotlivými lokalitami. Pro investory je proto důležité sledovat konkrétní nájemní trh a jeho vývoj, nikoli pouze celostátní průměr.
| Ukazatel | Hodnota | Zdroj, období |
|---|---|---|
| Meziroční růst cen nemovitostí (ČR) | +8,6 % | ČBA Monitor, 2. Q 2026 |
| Nové byty Praha, meziročně | +3,5 % (mezičtvrtletně −0,6 %) | ČBA Monitor, 2. Q 2026 |
| Průměrná realizovaná cena bytu Praha | 153 100 Kč/m² (+2,4 %) | Deloitte Real Index |
| Nejdražší / nejrychleji rostoucí část Prahy | Praha 1: 216 700 Kč/m² / Praha 2: +9 % | Deloitte Real Index |
| Zahájené / dokončené byty Praha | 2 788 (+59,2 %) / 1 240 (+64,5 %) | ČSÚ, 2. Q 2026 |
| Průměrná sazba nových hypoték | 5 % (před rokem 4,52 %) | ČBA Hypomonitor, srpen 2026 |
| Průměrná nová hypotéka | cca 4,6 mil. Kč | ČBA Hypomonitor, srpen 2026 |
| Průměrné nabídkové nájemné ČR / Praha | 343 Kč/m² (+1,2 %) / 462 Kč/m² (−0,9 %) | Deloitte Rent Index, 2. Q 2026 |
Statistiky zveřejněné do konce září 2026 ukazují pokračující růst cen nemovitostí, zároveň ale také rozdílnou dynamiku mezi jednotlivými lokalitami a segmenty trhu. Nabídka bytů se v některých částech trhu rozšiřuje, zatím však není patrný plošný tlak na pokles cen. Hypoteční trh zůstává aktivní, jeho tempo ale v létě zvolnilo a průměrná sazba nových hypoték v srpnu dosáhla 5 %.
„Pokud jde o otázku, zda se kupcům nebo investorům v příštích měsících může rýsovat atraktivní nákupní či investiční příležitost, byl bych spíše zdrženlivý. Větší nabídka může v některých případech znamenat lepší možnost výběru nebo prostor pro individuální vyjednávání, ale neočekával bych plošně výraznější cenové příležitosti,“ radí Zdeněk Jemelík a dodává: „Obecně podle mě platí, že pokud má kupující vybranou vhodnou nemovitost a financování dává ekonomicky smysl, neměl by příliš spekulovat o tom, že za půl roku budou ceny výhodnější. Nejlepší čas k nákupu bývá často ve chvíli, kdy konkrétní nemovitost odpovídá jeho potřebám a možnostem.“
Aktuální statistiky poskytují důležitý kontext, samy o sobě ale neodpoví na otázku, zda je konkrétní byt správně oceněný nebo jaký má potenciál do budoucna. Významnou roli hraje lokalita, stav a typ nemovitosti, způsob financování i její možné využití.
Naše realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties se na českém i zahraničním realitním trhu zaměřuje na luxusní nemovitosti, individuální přístup a propojení znalosti trhu s konkrétními potřebami klientů.
Jsme specialisté na prodej luxusních nemovitostí v ČR i zahraničí. Neváhejte se nám ozvat na info@luxent.cz či zavolat na +420 731 300 400, nebo se za námi rovnou stavte v naší pražské realitní kanceláři Luxent – Exclusive Properties na adrese Pařížská 205/23, Praha 1 – Josefov.
Life & style
