Co je nového na trhu nemovitostí? Podívejte se s námi na svět realit očima zkušeného makléře

Realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties nabízí komplexní služby na poli luxusních nemovitostí. Pro práci na takto specifickém trhu od svých realitních makléřů vyžaduje kromě letité zkušenosti výbornou orientaci v realitním segmentu, špičkové know-how v oblasti marketingu a podpory prodeje, ale i profesionalitu a nadstandardní péči o klienta. Exemplárním příkladem je Zdeněk Jemelík, který se specializuje především na prodej rezidenčních nemovitostí a developerských projektů a dále poskytuje poradenství v oblasti investičních akvizic a pronájmů.

Realitám jste se začal věnovat již během studia na VŠE v Praze, kdy jste si jako téma své diplomové práce vybral investice do nemovitostí. Čím konkrétně jste se zaobíral a co Vás k tomu vedlo?

Má diplomová práce byla zaměřena na investici do nemovitosti jako možnosti pasivního příjmu. Mimo jiné jsem v ní porovnával dlouhodobý a krátkodobý pronájem v Praze přes platformu Airbnb z hlediska výnosnosti a určené lokality. Bylo tam několik porovnávacích kritérií, a když se na to podívám zpětně, tak jsem tam opomněl zahrnout jeden důležitý externí faktor, který vše může ovlivnit a také ovlivnil – tím je pandemie, se kterou tady dnes bojujeme. Tehdy panovala naprosto jiná situace, Airbnb zažívalo obrovský boom, bylo v začátcích a výnos z krátkodobých pronájmů se stal pro majitele velkým lákadlem. Navíc byla Praha jedním z nejnavštěvovanějších měst Evropy.

Proč jste se poté rozhodl pro práci realitního makléře? A proč zrovna v Luxent – Exclusive Properties?

Při studiu na vysoké škole jsem pracoval v korporátu. Nicméně jsem zjistil, že celodenní práce u jednoho stolu v kanceláři prostě není úplně pro mě. Preferuji trávit den pokud možno „v terénu“, kde je práce v rámci schůzek, prohlídek a náborů rozmanitější. Každý den je jiný a setkáváte se zajímavými lidmi. Po pravdě, nikdy by mě nenapadlo, že bych dělal realitního makléře. Kvůli tomu jsem přeci nestudoval vysokou školu (smích). Navíc historicky nemá tato profese u nás úplně ideální jméno, s předsudky jsem se setkával. Nicméně fenomén nemovitostí mě baví a ke konci studia jsem se o práci v tomto segmentu začal zajímat víc a víc. Navíc jsme v tomto období realizovali po vlastní ose kompletní rekonstrukci bytu. Když jsem se pak následně shodou několika okolností setkal s majitelem Luxentu Emilem Kasardou, rozhodl jsem se prakticky obratem pro tuto práci. Hodně jsme si sedli, navíc máme ve firmě skvělý kolektiv.

Realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties se specializuje na exkluzivní nemovitosti. Jaký je v současnosti zájem o jejich koupi? A čím se vyznačují?

Stále pozoruji velkou poptávku po exkluzivních nemovitostech. Obecně totiž lidé hodně disponují volnými finančními prostředky (v dnešní době mají na účtech bank nejvíce peněz za posledních pár let) a nemovitosti představují jeden ze způsobů, jak své úspory ochránit před inflací a své investiční portfolio diverzifikovat.

 Co se týče exkluzivních nemovitost, ty se musí v první řadě nacházet v perfektní a vyhledávané lokalitě, která do budoucna udrží cenovou hladinu v případě různých ekonomických výkyvů a v dlouhodobějším horizontu její hodnota poroste. Dalším faktorem je samozřejmě vysoký standard dané nemovitosti, který ale můžete ovlivnit a upravit podle svých potřeb. Lokalitu nezměníte.

 

Foto: vizualizace projektu MOLO Lipno Resort

Uplynulý rok se váže s pandemií koronaviru, která se promítla do nejednoho odvětví. Dotkla se i trhu s luxusními nemovitostmi? Popřípadě jaké dopady měla například na jejich ceny či dobu prodeje?

Celkově považuji trh s nemovitostmi za segment, který pandemie výrazně neovlivnila, hlavně co se týče cen. Poptávka stále vysoce převyšuje nabídku. Z počátku pandemie na trhu panovala nejistota, která se u prémiových, respektive dražších, nemovitostí mohla projevit delší dobou prodeje, což ovšem u tohoto typu není nic neobvyklého. Kupující vyčkávali, velké investice si rozmýšleli a čekali, zda se někdo dostane do ekonomických problémů a bude muset prodávat rychle a za nižší cenu. To se ale v naprosté většině případů nedělo, naopak prodávající nijak nepanikařili a drželi ceny vysoko.

S ročním obdobím lockdownů se jistě váže také změna preferencí zájemců o nové bydlení. Kdo momentálně patří k Vašim nejčastějším klientům? Zaregistroval jste například zvýšený zájem o domy se zahradou či alespoň byty s terasami/balkony? Či se do popředí dostávají okrajové části měst v těsné blízkosti přírody?

Aktuálně jsou našimi nejčastějšími klienti Češi. Celkově za posledních několik let evidujeme , a to hlavně z ekonomických a geopolitických důvodů. V posledních letech lze vidět u rezidenčních transakcí odliv zahraničního kapitálu, především z východních zemí (respektive zemí bývalého sovětského bloku). Zároveň Češi více „bohatnou“ a jejich podíl na straně kupující se tak zvyšuje.

 Co se týče domů se zahradou a bytů s terasami či balkony, tak o ty je jednoznačně největší zájem. Musí se však posoudit, zda kupující řeší vlastní bytovou potřebu nebo zda kupuje nemovitost jako investici. U nákupu pro vlastní bydlení klademe při výběru větší důraz na komfort a zahrada či terasa patří k těm hlavním požadavkům.

 Pokud se budeme bavit o zvýšené poptávce po okrajových částech města, tak je potřeba zohlednit jeden důležitý faktor, a to je dostupnost bydlení při aktuální cenách. Pokud chce například mladá rodina bydlet v komfortním bytě s terasou či domě se zahradou, periferní část města či okolní vesnice se často stávají jedinou možností, jak na takový typ nemovitosti dosáhnout. Z hlediska dostupnosti bydlení jsme na tom v ČR velmi špatně.

 

 

Foto: vizualizace projektu MOLO Lipno Resort

Vaše realitní kancelář zastřešuje také developerské projekty. Jaké máte v současné době Vy na starosti? Mohl byste je krátce charakterizovat?

Aktuálně mám na starosti prodej projektu MOLO Lipno Resort a chystáme nový projekt Garden Lofts. Molo Lipno je unikátní stavba na břehu největší vodní plochy v Česku. Myslím si, že má tato lokalita velký potenciál a do budoucna přitáhne mnoho zájemců. Má prakticky celoroční využití, během léta láká voda, v zimě pak běžky a brusle na ledové magistrále. Pokud náročnějším lyžařům nebude stačit místní ski areál, zajedou si do nedalekého Rakouska. Jaro či podzim lze absolvovat na kole. Dominantu vytvoří 150 metrů dlouhé molo s bazénem a restaurací, které naváže na novou promenádu mezi rezidentní částí a hotelem. Nic podobného v Česku nenajdeme.

 Garden Lofts představuje komornější projekt v industriálním stylu na Praze 5. Všechny byty nabídnou praktické dispozice s balkony, předzahrádkami či terasami s krásnými výhledy. Vše navíc v přírodních designových materiálech a vybaveno nadstandardními zařizovacími prvky. Unikátní možnost pro trávení volného času nabídne také prostorná společná zahrada určena všem rezidentům, kde budou pergoly s posezením, sportovní či relaxační zóna, zázemí pro děti a hlavně vodní biotop ke koupání.

MOLO Lipno Resort je exkluzivní rekreační projekt. Je o takto drahé rekreační nemovitosti zájem, když jde vlastně o druhé bydlení klientů, tedy o značné náklady?

Ano, zájem je enormní. V naprosté většině jsou to klienti, kteří už nějakou nemovitost vlastní a pouze rozšiřují své portfolio, a s těmito náklady počítají. Za posledních několik let extrémně vzrostla poptávka po rekreačních nemovitostech, a s tím samozřejmě také jejich cenová hladina. A přitom se nemusí jednat pouze o luxusní apartmán na horách.

 

Foto: vizualizace projektu Garden Lofts

A jaký je na trhu zájem o bydlení v loftovém a industriálním stylu (viz projekt Garden Lofts), které je sice stylové a originální, ale asi ne vhodné pro každého?

Loftové bydlení u nás stále není tak rozšířené, i když se jedná o moderní a originální styl, kdy si interiér můžete uzpůsobit podle sebe. Projekt Garden Lofts sice není typickým představitelem loftového bydlení, nicméně kombinuje tyto prvky společně s industriálním detailem. A tyto stylové projekty si vždy najdou své kupce.

 Architektura se inspiruje charakterem industriálních staveb, které se typicky nachází v lokalitě Prahy 5. Interiéry se ponesou jednak v estetickém a originálním duchu a jednak dbají na praktické a precizní řešení po technické stránce. Obrovskou přidanou hodnotou přinese již zmíněná soukromá společná zahrada s vodním prvkem. Ta vyroste v členitém svahu v několika úrovních, které se navzájem propojí.

Foto: industriální interiér v projektu Garden Lofts

Foto: vizualizace zahrady v projektu Garden Lofts

Velkým tématem poslední doby jsou s ohledem na nejistotu a bezpečné uložení financí investice do nemovitostí. Pozorujete rostoucí zájem o investiční byty? Kupují se vůbec i v segmentu luxusních nemovitostí?

Koupě nemovitosti se stále řadí k nejbezpečnějším a nejžádanějším formám investice. Kromě dobré ochrany před inflací je to totiž hmatatelný prvek v rámci portfolia. Investovat lze samozřejmě také do těch luxusních, nicméně z hlediska výnosu to tak výhodné není. V tomto případě se spíše jedná o uložení volných prostředků. V exkluzivním segmentu dávají zároveň zájemci často do transakcí své emoce, což při investičním záměru není zcela ideální.

Co by měl takový investiční byt splňovat? O jaké velikosti, dispozice a lokality je největší zájem?

Investiční byt by měl splňovat atribut žádané lokality. Většinou jde o menší byty, které lze dobře a rychle pronajmout. V případě nutnosti jej také prodáte mnohem rychleji než velkometrážní jednotku. Bohužel pojem investiční byt v Praze již není to, co bývalo.

A vyplatí se lidem tato investice? Na jaké úrovni se nyní například pohybují výnosy z nájmů?

Pokud se budeme bavit o Praze, tak nynější situace z hlediska výnosnosti není ideální či tak zajímavá jako v předchozích letech. Musím říct, že výnosy z nájmů zde momentálně klesají. Ceny rok od roku rostou, naopak nájmy se teď díky pandemii nijak výrazně nezvýšily. Například v centru města, kde jsme mohli nalézt spoustu investičních bytů ke krátkodobým pronájmům a v minulých letech generovaly vysoký výnos, je teď situace mnohem horší než u investičních bytů v lokalitách, které si drží svoji výši nájemného. Při nynějších cenách se tak u bytu v Praze těžko dostanete s výnosem přes 3 %.

V souvislosti s pandemií koronaviru se loni proměnil právě i trh nájemního bydlení, například došlo k propadu krátkodobých pronájmů typu Airbnb. Lidé také kvůli stále vyšším cenám nedosáhnou na koupi nemovitosti. Uchylují se tedy lidé stále častěji do pronájmu?

Bohužel nedostupnost vlastního bydlení nyní na trhu velmi rezonuje. Tím, že není šance uspokojit obrovskou poptávku a nabídka je kvůli zdlouhavému povolování staveb velmi malá, nevidím v nejbližších letech z hlediska dostupnosti vlastního bydlení lepší možnost než pronájem. Předpokládám, že se budeme přibližovat „západnímu“ trendu ve smyslu toho, že stále větší část populace přejde na bydlení v nájmu, než tomu bylo doposud.

A jak se tento fenomén promítá do cen nájmů?

Například ceny nájmů v centru Prahy mírně klesly. Nejvíce bylo poznamenáno úplné centrum ve smyslu Prahy 1, a to už kvůli zmíněnému dopadu koronaviru na trh krátkodobých pronájmů. Domnívám se si, že někteří majitelé, kteří kvůli pandemii přešli z krátkodobého pronájmu na dlouhodobý, už se k původnímu záměru nevrátí. „Přežijí“ hlavně velcí hráči. Nicméně v dlouhodobém horizontu očekávám postupně rostoucí trend cen nájmů.

Na závěr otázka pro zpestření :-) Co Vás na této práci baví nejvíce?

Jak už jsem zmiňoval, nejvíce si užívám rozmanitost, časovou flexibilitu a organizaci práce podle aktuálních potřeb klienta či sebe. Mám rád práci „v terénu“, setkávání se se zajímavými lidmi a v neposlední řadě vyjednávání. Samozřejmě k této práci patří i méně příjemné věci a s tím spojená administrativa. Vždy ale pro mne převažují pozitiva, a to je důležité. Pokud se vše spojí s dobrým ohodnocením a prakticky neomezenými (finančními) možnostmi, které v tomto oboru máte, žene Vás to kupředu.

Life & style

Novinky ze světa realit

Používáním těchto stránek souhlasíte s užitím souborů cookies.

Rozumím