Již nyní lze s jistotou říct, že rok 2021 se do hypotečních dějin zapíše jako rekordní – ať už co se týče objemu sjednaných hypoték daného enormním zájmem či nadstandardního zvyšování úrokových sazeb. Jednotlivé faktory, které formovaly trh s hypotékami v uplynulých měsících a promítnou se také do následujícího období, vám teď představíme podrobněji.
Zájem o hypotéky neopadnul a neopadá. Lidé se totiž postupného zdražování i zpřísňování obávají a snaží se na poslední chvíli ještě využít co nejpříznivějších podmínek. Přestože se tedy počty a objemy hypoték pomalu snižují, trh již v září s přehledem pokořil hranici 300 miliard korun sjednaných hypotečních úvěrů a výrazně tím překonal dosud rekordních prvních devět měsíců roku 2020, kdy se objemy vyšplhaly na něco málo přes 173 miliard korun. Za rok 2021 se tak finální částka zcela jistě vyšplhá přes 400 miliard korun. Co stojí za touto nevídanou vlnou zájmu?
Do velké míry růst sazeb hypoték, který nadále zrychluje. Úroky kolem 2 procent ze začátku roku 2021 jsou dnes již minulostí, drtivá většina bank nyní nabízí cifry začínající čtyřkou. A podle odborníků se v první polovině roku 2022 dočkáme i průměrných sazeb přes 5 %. Hlavním důvodem navyšování základní úrokové sazby ze strany České národní banky se stala obava z inflace, jež by v nadcházejících týdnech mohla dosáhnout 7 %. K poslední úpravě došlo 22. prosince, a sice o jeden procentní bod na 3,75 procenta. Takové hodnoty naposledy základní sazba dosahovala v roce 2008.
„Zvyšování úrokových sazeb bude mít vliv na poskytování nových hypoték – počet zájemců, kteří si troufnou na vyšší splátky, bude pochopitelně nižší. Stejně tak ale vyšší úrokové sazby zasáhnou ty, kdo čerpají současné hypotéky s příznivými sazbami. Při jejich zvýšení lze očekávat, že poměrně velká část osob nebude moci dostát svým závazkům a po nějaké době, kdy vyčerpají možnosti pomoci s financováním například z širší rodiny, budou banky muset řešit nesplácené úvěry,“ říká ředitel realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties Jiří Kučera.
Kromě postupného navyšování úrokových sazeb ČNB zároveň zpřísnila podmínky pro získání hypotéky – od dubna 2022 se sníží poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV) z 90 % na 80 %. Žadatelé tak budou potřebovat minimálně 20 % vlastních zdrojů z finální částky nemovitosti. Navíc se opět při schvalování úvěru musí dodržovat ukazatele DTI a DSTI, díky nimž mají banky větší jistotu, že klient vše splatí. Mírnější kritéria budou platit pouze pro žadatele do 36 let.
Byť se se znovuzavedením těchto limitů dostáváme k původnímu stavu před jaro 2020, ceny nemovitostí za tu dobu výrazně stouply. Například v listopadu se průměrná výše hypotéky pohybovala okolo 3,5 milionu korun. Spousta žadatelů tak dle expertů bude mít problém na úvěr dosáhnout. A situace na realitním trhu rozhodně nepřinese úlevu. „Předpokládáme, že i v roce 2022 bude pokračovat růst cen bytů, pravděpodobně ale menším tempem. Vybrané nemovitosti, zejména byty v Praze či v Brně, představují stále velmi nedostatkovou komoditu. Nabídka je oproti poptávce výrazně vychýlená mnoho let a při současném stavu legislativy ji není možné uspokojit prostým zvýšením počtu dokončených bytů. Ani poptávka neklesne,“ tvrdí Jiří Kučera a dodává: „Sice lze očekávat otřesy v podobě nesplácených hypoték, protože ekonomiku a domácnosti čekají těžké časy, a rovněž pokles poptávky ze strany rodin, které si nebudou moci dovolit koupi pro svou vlastní potřebu, ale tento výpadek na straně poptávky bude dostatečně nahrazen. A to dosavadními, velmi silnými investory a také masou těch drobnějších, kteří se konečně z důvodu stoupající inflace rozhodli se svými penězi nakládat smysluplně. A v dnešní době jsou pro takové investory prioritou číslo jedna právě nemovitosti – jsou hmotné a investování do nich je srozumitelné, navíc jsou likvidní. Samozřejmě již nevynášejí právě kvůli vysokým pořizovacím cenám tolik, co dříve, ale při rostoucí inflaci je každé procento vítáno.“
Výjimku z pravidla představují luxusní nemovitosti, které tvoří svébytnou část realitní trhu. Patří mezi ně například historické nemovitosti, luxusní vily a domy či unikátní rezidenční byty v Praze, na něž se specializuje realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties. Dle jejího ředitele se ceny určují na základě speciální sady parametrů a ani turbulentní vývoj na hypotečním trhu se jejich nákupu a prodeje příliš nedotkne: „Ve vyšším segmentu totiž tvoří podíl nákupů financovaných hypotékou pouze 10 % až 15 %. Někdy se také samozřejmě setkáváme s pozdějším refinancováním.“
Zajímá vás další vývoj na hypotečním trhu? Nejste si jisti, jestli je nyní ten správný čas na koupi či prodej nemovitosti? Zvažujete investici do bytu? Nebo si chcete splnit sen a poptáváte exkluzivní nemovitost? Se vším vám rádi poradíme přímo v naší luxusní kanceláři Luxent – Exclusive Properties na adrese Pařížská 28, Praha 1. Tak se za námi kdykoliv stavte. Samozřejmě jsme k dispozici i na telefonu či online.
Life & style
